中古住宅の不動産取得税の軽減措置 2023（令和5年）の概要と減税額計算例

ここでは、中古住宅を取得するときに所有者に課せられる不動産取得税の概要、実際の軽減額算定について説明します。

なお、新築住宅にかかる不動産取得税の概要、算定例については以下をご覧ください。

新築住宅の不動産取得税の軽減措置 2023（令和5年）のわかりやすい解説と減税額計算例
https://www.sumai-fun.com/money/real-estate-tax-reduction/?name=real-estate-t...
ここでは、新築住宅を所有することになった時に所有者に課せられる不動産取得税の概要、及び、軽減制度についてわかりやすく解説します。また、実際にいくらくらいの不動産取得税がかかり、いくら軽減されるのかといった税額算定シミュレーションも紹介します。

中古住宅の不動産取得税の概要

中古住宅の不動産取得税の算定

まず、税額の具体的な算定方法について見てみましょう。軽減がないとした場合の税額の基本的な算定式、イメージは以下のとおりです。（算定方法は新築住宅と同じです。）

■中古住宅の不動産取得税算定式（軽減がない場合）

不動産取得税額＝固定資産税評価額×税率

■中古住宅の不動産取得税算定イメージ（軽減がない場合）

算定方法は新築と同じ

中古住宅の不動産取得税の税率

税率についても、新築・中古に関係なく、「住宅」の区分として以下の表のとおり適用されます。

なお、住宅及び土地の取得に係る不動産取得税の標準税率（本則４％）を３％とする特例措置の適用期限が３年延長され、令和6年（2024年）3月31日までの取得について適用されます。

■不動産取得税の税率

種別	税率
家屋	住宅	非住宅
家屋	3%	4%
土地	3%
令和6年（2024年）3月31日までの取得について適用

税率は新築と同じ３％

中古住宅の不動産取得税の軽減

では、次に、中古住宅の不動産取得税の軽減措置の内容について見てみましょう。一定の要件を満たす中古住宅については、新築同様、固定資産評価額から軽減額を控除して税額を算定します。税額の算定式、イメージは以下のとおりです。

■中古住宅の不動産取得税算定式（軽減あり）

不動産取得税額＝（固定資産税評価額-控除額）×税率3％

■中古住宅の不動産取得税の軽減イメージ

このように、不動産の価格から控除される仕組みは新築と同じですが、中古住宅の控除額は、築年次に応じて下表より求めます。

■中古住宅の不動産取得税における控除額

種別	新築年月日	控除額（軽減税額相当）
中古住宅	昭和29年7月1日～昭和38年12月31日	100万円（30,000円）
	昭和39年1月1日～昭和47年12月31日	150万円（45,000円）
	昭和48年1月1日～昭和50年12月31日	230万円（69,000円）
	昭和51年1月1日～昭和56年6月30日	350万円（105,000円）
	昭和56年7月1日～昭和60年6月30日	420万円（126,000円）
	昭和60年7月1日～平成元年3月31日	450万円（135,000円）
	平成元年4月1日～平成9年3月31日	1,000万円（300,000円）
	平成 9年4月1日以降	1,200万円（360,000円）

表内のカッコ書きは、軽減税額相当額（控除額×税率3％）→実質上の減税額を示しています。

つまり、中古住宅の場合、最大で36万円（1,200万円×3％）が軽減されることになります。

中古住宅の不動産取得税の軽減を受けるための主な要件

次の1~3の全てを満たす住宅の取得であること

個人が自己の居住用に取得する住宅であること。
取得する住宅の延べ床面積（物置、車庫及びマンションの共用部分などを含む。）が50m2以上240m2以下であること。
昭和５７年１月１日以後に新築されたもの。または、これに該当しない住宅で、建築士等が行う耐震診断によって新耐震基準に適合していることの証明がされたもの（証明に係る調査が住宅の取得日前2年以内に終了していることが必要。）。

平成26年度税制改正により、現行の耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合であっても、所要の手続を行うことにより、この軽減措置の適用が可能となりました。

中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について（国土交通省）

中古住宅を取得した場合の土地の不動産取得税の軽減

それでは、次に、中古住宅用の土地を取得した場合における不動産取得税の軽減措置について見てみましょう。なお、軽減内容、算定方法は新築の場合と同じです。

土地（中古住宅用）の軽減措置

税額の算定式、イメージは以下の通りです。

■土地の不動産取得税算定式

不動産取得税額＝固定資産税評価額×1/2×税率3％–軽減額

■土地の不動産取得税の軽減イメージ

（※）宅地評価土地に係る課税標準の特例措置により、固定資産税評価額の２分の１の額になります。

軽減額は以下により求めます。

■土地の不動産取得税の軽減額

種別	軽減額
土地（中古住宅用）	軽減額：次のうちいずれか大きい方の金額（１）45,000円（税額が45,000円未満の場合にはその金額）（２）土地の１平方メートルあたりの価格（※）×住宅の床面積の2倍（200㎡が限度）×税率3％
（※）固定資産税評価額を2分の１にした額から１平方メートル当たりの価格を計算します。

中古住宅の土地の不動産取得税の軽減を受けるための主な要件

住宅と土地の取得者が同じであること。
取得した住宅が上記の軽減の要件に該当し、土地の取得が住宅取得前後1年以内であること。

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中古住宅の不動産取得税の軽減額シミュレーション

それでは、実際にどの程度の軽減が受けられるのか・・・次のモデルケースで、軽減がない場合とある場合を比べてみましょう。

モデルケース

住宅：平成8年1月新築、延べ床面積120㎡、取得価格1,800万円、固定資産評価額900万円土地：面積180㎡、取得価格1,800万円、固定資産評価額1,300万円

住宅の不動産取得税の税額　比較表
種別	税額（軽減なし）（A)	税額（軽減あり）（B)	減税額（A-B)
住宅	360,000円 900万円×4％	0円 (900万円-1,000万円)×3％	360,000円
土地	260,000円 (1,300万円×1/2)×4％	0円 (1,300万円×1/2)×3％　－軽減額216,000円(※)	260,000円
合計	620,000円	0円	620,000円
(※)土地の軽減額算定：土地の１平方メートルあたりの価格36,000円（1,300万円÷2÷180㎡）×住宅の床面積の２倍200㎡（120㎡×2=240㎡＞上限200㎡→200㎡）×税率3％=216,000円＞45,000円→216,000円