ここでは、金利が１％上がるとどれくらい総返済利息が増えるかをシミュレーションしてみます。
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金利が１％上がると・・・（金利２．５％→３．５％）
利息の差をイメージで比較してみましょう。
住宅ローンの金利が１％違うとどれほどの差があるかを、まずは目安としてご理解ください。元利均等払いの場合、総利息額は下図のように増えます。
総利息額で比較すると以下のようになります。
総利息の差額４８６万円を３０年で割ると、４８６万円÷３０年＝１６万２千円となります。つまり、
ということになります。年間１６万２千円の負担増が３０年間繰り返される・・・そう考えると金利は決して見過ごせない数字であることがわかります。
ちなみに毎月返済額・総返済額は、以下のようになります。
| 金利 | ２．５％ | ３．０％ | ３．５％ |
|---|---|---|---|
| 借入額 | ２，５００万円 | ２，５００万円 | ２，５００万円 |
| 毎月返済額 | ８万円 | ８万５千円 | ９万円 |
| ボーナス返済額 （負担率２０％） |
１１万９千円 | １２万７千円 | １３万６千円 |
| 総返済額 | ３，５５９万円 | ３，７９８万円 | ４，０４５万円 |
| 総利息額 | １，０５９万円 | １，２９８万円 | １，５４５万円 |
金利が１％上がると・・・借入額にも影響
一方、返済額だけではなく、金利差は借入額にも影響します。
金利が１％上昇することによって、総利息が増え、総返済額が大きく増加することがわかりました。上記の例でいうと、総返済額は３，５５９万円→４，０４５万円に増加しました。
しかし、全て払えるならともかく、自分の返済力からいって、毎月１０万円×３０年が限界という場合、金利によって借り入れ可能額が左右され、目的の物件に手が届かなくなる恐れもあるのです。
金利が上昇すると、借入れ額にどのくらい影響があるのか、具体例で見てみましょう。
表で比較すると以下のようになります。
| 金利 | ２．５％ | ３．５％ |
|---|---|---|
| 毎月返済額 | １０万円 | １０万円 |
| 借入元金 | ２，５３０万円 | ２，２２６万円 |
| 利息 | １，０６９万円 | １，３７３万円 |
| 総返済額 | ３，５９９万円 | ３，５９９万円 |
総返済額を変えない場合、金利が３．５％になると、２．５％の場合と比べ、借入れできる額が３０４万円減ってしまいます。
つまり、金利２．５％で購入計画を決めていた場合、実行時の金利が１％上昇してしまうと、３００万円を余計に工面するか、毎月返済額をその分増やさなければいけません。
家計に余裕がなければ、目的の物件を購入することができなくなってしまうのです。
余裕を考慮した金利が大切
以上のことから、金利はローン実行時のものが適用されるので、余裕を見た金利設定とすることが大切です。
フラット35を含め、民間金融機関のほとんどの住宅ローンは、ローン実行時の金利が適用されます。つまり、建築中の新築マンションなどの場合、例えば、引渡しが1年後であれば、ローンの金利も１年後のものが適用されることになります。
このように、引渡しが少し先になる場合は、今の金利より、0.5％～1％程度上昇しても大丈夫なように、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
