住宅ローン最新金利（２０２１年７月）―フラット３５・変動金利推移

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完全固定型のフラット３５と変動型金利について、今月の最新金利とこれまでの推移について紹介します。また、銀行・住宅ローン選びの参考情報についても紹介します。

今月の金利情報

令和３年７月主要金融機関フラット３５最新金利一覧

今月のフラット３５取扱い金融機関の各行の金利は、返済期間が21年以上35年以下（融資率9割以下の場合）で金利幅は1.33％～2.1％となっています。

このうち、取扱金融機関が提供する金利で最も多い金利（最多金利）は1.33％となっており、これが今月の最低金利にもなっています。

前月比では、先月（６月）より0.02ポイントの下降となっています。以下に、主要行の金利一覧を示します。

２０２１年（令和３年）７月　フラット３５の融資金利一覧（最多金利）

完全固定型金利フラット３５
金融機関名	融資金利（％） 融資率９割以下
	返済２０年以内	返済２１年～３５年
アルヒ株式会社（旧SBIモーゲージ）	1.2	1.33
住信SBIネット銀行	1.2	1.33
全宅住宅ローン	1.2	1.33
楽天銀行	1.2	1.33
オリックス	1.2	1.33
日本モーゲージサービス	1.2	1.33
ジェイ・モーゲージバンク	1.2	1.33
（株）LIXILホームファイナンス	1.2	1.33
イオン住宅ローンサービス（株）	1.2	1.33
ファミリーライフサービス	1.2	1.33
財形住宅金融	1.2	1.33
ハウス・デポ・パートナーズ	1.2	1.33
日本住宅ローン	1.2	1.33
優良住宅ローン	1.2	1.33
三井住友信託銀行	1.2	1.33
りそな銀行	1.2	1.33
みずほ銀行	1.2	1.33
ゆうちょ銀行	1.2	1.33
協同住宅ローン	1.45	1.58
三井住友銀行	1.97	2.1
※各金融機関の融資メニューのうち、最も金利が低いものを掲載。 ※平成3年7月の資金受け取り分の金利。

さらに詳しく各行の金利を比較したい方はこちらをご覧ください。
金融機関別取扱い金利（住宅金融支援機構）

あなたのそばの地銀も比較できます。借入額、返済期間を入力して計算ボタンを押すと、各金融機関ごとの総返済額、融資手数料を一覧で確認することができます。

令和３年７月 主要金融機関 変動金利一覧

今月の主要銀行が提供する変動金利のうち、全期間引下げ型の商品タイプで超低金利帯の金利を以下に示します。

２０２１年７月１日時点　変動型の融資金利一覧（全期間引下げ型）

変動型金利
金融機関名	融資金利（新規借り入れ　全期間引下げ型）
住信SBIネット銀行	０．４１％
auじぶん銀行	０．４１％
楽天銀行	０．５２７％
イオン銀行	０．５２％
※各種条件を満たし最優遇となった場合の金利を表示。（お申込み条件や審査結果によっては上記と異なる場合があります。）

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消費税、住宅ローン減税の動向

住宅の取得環境として見過ごせないのが消費税増税と住宅ローン減税です。これらの最近の動向について見てみましょう。

消費税10％による負担の緩和

令和元年１０月１日より、消費税は８％から１０％へ引き上げられ２％の増税となりました。この負担増を軽減するために設けられたのが、住宅ローン減税の拡充措置です。

この拡充措置は、消費税10％で住宅を取得した際、住宅ローン控除の期間が3年間延長されるもので、これにより2％増税の実質負担分が概ね緩和されることになります。

拡充措置は今年も実施

なお、拡充措置は、2020年（令和2年）12月31日までの入居に対して適用されるものでしたが、2021年も継続して実施されることとなりました。
くわしくは、こちら（住宅ローン減税の図解解説2021年）をご覧ください。

フラット３５に関する参考情報

フラット３５は現在新機構団信付き

平成29年10月1日より、フラット３５は団信（機構団体信用生命保険）付きの住宅ローンになり、保障内容の充実とともに「新機構団信付きフラット３５」として生まれ変わりました。

これにより、フラット３５の金利に団信特約料の分（0.2％相当）が上乗せされることになり、これまで年払いだった団体信用生命保険の加入費用（団信特約料）の支払いが不要になりました。

フラット３５の銀行選択のポイント

フラット３５の金利は上の表に記載のとおり、どの銀行もほぼ横並びの状態です。

一般的な借入れ金融機関の決め方は、ハウスメーカーなど住宅販売事業者を通じて…いわゆる「おまかせ」で決める方が多いのですが、これだけ横並びの金利であれば、正直どこの銀行でも構わないという見方もできます。ハウスメーカーが普段から得意先としている提携銀行に頼んだ方が、書類のやり取りもスムーズに進むという利点もあるでしょう。

ですが、金利は同じでも銀行によって審査の基準が異なったり提供サービスが異なるなど、同じように見えて違うものです。なので、「おまかせ」するにしても、複数の銀行それぞれの違いをある程度把握した上で、判断したいものです。

銀行によって事務手数料が違う

例えばネット専業銀行の中には住信SBIネット銀行や楽天銀行のように事務手数料1.1％と他行よりも低く設定されている銀行もあります。もはや、フラット３５の業界最低水準金利はあたりまえですから、さらに、どのような付加価値があるかを見ていくことも大切といえるでしょう。

■フラット３５融資事務手数料の違い（令和3年7月1日時点）

銀行名称	イオン銀行		住信SBIネット銀行 楽天銀行
種別	新規	借換	新規	借換
金利	1.33% ※1		1.33% ※1
融資事務手数料	料率（税込）　※2
	1.87％		1.1％	0.99%
	参考 手数料額(借入額×料率) ※3
	56万1千円		33万円	29万7千円
※1 金利は各銀行HPに表示されている最優遇金利を示す。（機構団信付き、借入期間21～35年、新規融資は融資率9割以下）※2 料率の適用には、口座開設など各行の定める条件を満たす必要があります。また、各行ごとに最低融資事務手数料が別途定められています。※3 借入額3,000万円とした場合の融資事務手数料

変動型ローンの参考情報

これだけは押えておきたい変動型の適用金利の仕組み

フラット３５などの完全固定は仕組みがシンプルなので、皆さんの迷いも少ないと思いますが、変動型の商品は仕組みが複雑で、一般の方が混乱または誤認するような表現が多く見られます。知るべきことは多いのですが、その中でも重要な、変動型の適用金利の仕組みについて、なぜ重要かも含めて、わかりやすく解説します。

① 適用金利＝店頭金利－引下げ金利

まず、融資実行時の適用金利がどのように決まるのかを理解しておきましょう。

一般的に、適用金利は店頭で表示される変動金利（基準金利）がそのまま適用されるわけではなく、そこから一定の引下げ金利を差し引いたものが適用になります。

■店頭金利と適用金利の推移（変動金利）イメージ

近年は、銀行間の競争が進み、引下げ金利が大きいところで2.0％以上にまでに拡大。適用金利は0.5％を切るケースも目立ちます。

店頭金利（基準金利）は政策金利に連動するかたちで各銀行で定めますが、概ね横並びの金利です。そこからの引下げ、つまり金利の値引きとして、その大きさや値引き期間にさまざまなバリエーションを持たせて商品競争が行われた結果、現在の水準にまで下がってきました。

たとえば、住信SBIネット銀行の今月10月の変動金利を見ると、店頭金利（基準金利）2.775％から引下げ金利2.278％が差し引かれ適用金利は0.497％となります。（通期引下げプラン、自己資金20％以上の場合）

なお、一般的に、最優遇を受けるためには、口座開設やクレジットカード作成など各銀行が定める条件を満たし、審査を経る必要があります。

このように、適用金利は、あくまでも本来的な金利から引下げられているものであることを理解しておきましょう。

では、なぜこの適用金利の仕組みを知っておく必要があるのでしょうか？それは、借入れ後、数年経って、この引下げ金利が小さくなるタイプのデメリットがわからないままになってしまうおそれがあるためです。

そのために、まず、次の２つの金利引下げタイプについて、かんたんに理解しておきましょう。

② 変動型 2つの引き下げタイプ

変動金利は短期固定との組み合わせも含めると、さまざまなタイプの商品がありますが、大きく分けて、次の2つのタイプがあります。引下げ幅が全期間同じタイプ、当初期間のみ引下げが大きいタイプの2つです。

■変動型 2つの引き下げタイプ

引下げ幅が縮小ということは、つまり、適用金利が上昇し、返済額が増えるということになります。もちろん、最初の金利が低い分、その代わり途中から金利が上がるという商品の特性を十分承知して選択するなら問題ありません。

しかし、金利が最終的に何％に上昇するかをしっかり意識できていますか？という問題があるのです。

③ 当初の優遇期間終了後の金利が見えないというデメリット

当初の優遇期間が終了すると、引下げが縮小されることは頭で理解できても、実際の適用金利がピンとこないということが起こりえます。

それはなぜか。具体的に当初期間終了時の金利の上昇をイメージしてみましょう。

■当初の優遇期間終了後の金利は何％に上昇するのか

上図のように、当初の優遇が終了したときの適用金利が一体いくらまで上がるのかを一緒に考えてみましょう。例えば、次のような表示や説明がされるとどうでしょうか。

１．仮に将来の適用金利がはっきり表示される場合

このように将来負担が明確であれば、このローンを利用しようかどうかを判断しやすいでしょう。

しかし、これは例えばの話です。現実はこうです。↓

２．現実の将来の適用金利の表示

このように、店頭金利（基準金利）より○％引下げといわれても、適用金利が何％なのかがピンとこないのではないでしょうか。

単純に店頭金利（基準金利）より1.5％を差し引けば適用金利がわかるのですが、将来の店頭金利は誰にもわからないために、このような表示にせざるをえないのです。

「家賃と変わらない返済額」に注意

結局のところ、「今の家賃と変わらない返済額で家が持てる！」といった広告は、多くの場合、こうした当初の引下げが大きい住宅ローンで返済額を示していることが多く、将来的に返済額が上がることは大きな字で説明されません。
「この返済額でマイホームが持てるなら・・・」と心が躍ってしまうと、「特約期間終了後は引下げ金利が1.1％になる？なんかピンとこないが、まあ、なんとかなるだろう」となってしまいます。
さらには、

といった方も多いのではないでしょうか。しかし、数年後、返済額が突然上昇して慌てるといった事態を招く可能性があることにご注意ください。

やはり大切なのは、住宅ローンをお任せするにしても、最初の低い金利に目を奪われるのではなく、優遇期間が終わったら、金利は○％くらいに上昇するということを明確に意識に置くことです。その上でその商品を選択するかどうかを決断するようにしましょう。

将来の適用金利を予想してみましょう

それでは、優遇が終了し上昇した後の適用金利を明確に意識するために、それを予想してみましょう。

そのための算定式を以下に用意しましたので、上記のような当初の引下げ幅が大きい住宅ローンを検討、提案された場合にご活用ください。

算定といっても、単純な引き算です。なお、将来の店頭金利はわかりませんので、現在と変わらないと仮定して算定します。

■優遇期間終了後の予想適用金利の算定式

実際に、具体的な例で算定してみます。

当初3年固定0.35％で借り入れを開始し、3年後に変動金利に自動で切り替わり、その後の引下げ金利が1.5％の商品で将来の適用金利を算定してみます。（当初の優遇期間が短期固定の場合、固定期間終了後に自動で変動金利に変更される商品が一般的です）

■算定例 優遇期間終了後の適用金利

※1：店頭金利が3年後も現在と変わらないと仮定した場合

当初3年間は0.35％で、3年後に変動で1.175％くらいになる…もし、これが最初にわかっていれば、この商品を選択したでしょうか…ということなのです。

「それなら開始0.45％で全期間同じ引き下げ金利タイプの方がいい」あるいは
「変動で1.175なら、1.35の完全固定の方がいい」といった判断をされる方もいるのではないでしょうか。

何が正解かは人それぞれなのですが、こうしたことを考えたり選んだりするチャンスに気付かず、流れでなんとなく決まってしまうのは、重大な機会損失といえるのではないでしょうか。

やることはたった一つ。「数年後は店頭金利（基準金利）から○％引下げ」と理解するのではなく、「数年後は○％くらいになる」と見える化するだけです。この単純な作業で、あなたの納得度が大きく変わる可能性がありますので、是非とも参考にしてみてください。

変動金利型住宅ローン商品比較

金利の力強さはやはりネット専業銀行が勝ります。その中でもさらに低金利クラスの主要行について掲載します。ハウスメーカーや不動産業者に勧められた提携銀行のローンと比べてみるのもよいのではないでしょうか。

■変動型金利商品比較表(令和3年7月)

銀行名称	金利	事務手数料 （税込）	特徴
住信SBIネット銀行	新規 0.41％	借入額× 2.2％	全疾病保障無料 団信保険料無料 保証料無料 一部繰上げ返済手数料無料
	借換 0.38％
auじぶん銀行	新規 0.41％	借入額× 2.2％	全疾病保障無料 がん（50％）保障団信保険料無料 団信保険料無料 保証料無料 一部繰上げ返済手数料無料
	借換 0.41％
楽天銀行	新規 0.527％	定額 330,000円	全疾病保障無料 がん（50％）保障団信保険料無料 団信保険料無料 保証料無料 一部繰上げ返済手数料無料
	借換 0.527％
※お申込み条件や審査結果によっては上記と異なる場合があります。※金利は各銀行HPに表示されている最優遇金利を示しています。※優遇・特約等の適用には、各種条件を満たす必要があります。団信とは：返済者が、死亡・高度障害となった時に、残りの返済をカバーしてくれる生命保険をいいます。疾病保障とは：返済者が、がんなどの病気になり就業不能状態などになったときに、返済をカバーしてくれる保険をいいます。保証料とは：返済者が返済できなくなったときに代わりに返済を行う保証会社に対し支払う料金をいいます。