フラット３５Ｓのわかりやすい解説‐2019年度 フラット３５との違い、返済比較シミュレーション

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民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する最長35年の全期間固定金利のフラット３５・・・この金利が一定期間引下げられるフラット３５Ｓについて解説します。

• フラット３５とフラット３５Ｓは何が違うの？
• フラット３５Ｓはどれくらいお得なの？
• どんな条件を満たせばいいの？

これらについて、具体的なシミュレーションとともに、わかりやすく図で説明していきます。

優遇内容は毎年変わりますが、今年度も実施されるフラット３５Ｓ・・・もし長期金利を検討するなら、よりお得な商品を選択したいものです。

みなさんの選択肢の一つとして、参考にしていただければと思います。

フラット３５Ｓとは　フラット３５とどう違うの？

フラット３５Ｓとは、かんたんにいうとフラット３５の金利を優遇したものですが、まず、フラット３５がどのようなものかを見てみましょう。

そもそもフラット３５とは

このように、終始金利が変わらない完全固定金利というのが特徴です。
「変わらない安心・・・」というキャッチコピーが有名ですね。

フラット３５Ｓはこのフラット３５が以下のように優遇されます。

フラット３５Ｓは当初金利が引き下げられる

当初一定期間の金利が優遇されるため、元金償還速度が速く、総利息負担が減るというのが特徴です。

フラット３５で求められる住宅性能よりも、より高い性能を満たすことで適用が可能となります。（性能については後半で説明）

フラット３５Ｓには２つの引下げプランがある

なお、このフラット３５Ｓには以下のように２つのタイプがあり、住宅の性能に応じて適用プランが変わってきます。

令和元年度のフラット３５Ｓは、前年度と同様、「金利Ａプラン」「金利Ｂプラン」として継続されることになります。

表にまとめると以下のようになります。

2019（令和元）年度のフラット３５Ｓの概要
金利プラン	金利引下げ期間	金利引下げ幅
金利Aプラン	当初10年間	フラット３５の金利から 年▲0.25％引下げ
金利Bプラン	当初5年間
※2020年3月31日までの申し込み受付分に適用。

フラット３５Ｓは、国の利子補給により実現しており、その年度によって優遇幅が変わるのですが、近年は、金利の低下とともに、以前よりも優遇幅が縮小の傾向にあります。

また、この優遇措置は2020年（令和2年）3月31日までの申し込み受付分に適用（予算に達する見込みの場合は受付終了）となっています。

なお、最新のフラット３５の各行の金利については、以下のページでまとめていますのでご参考ください。
今月の各銀行のフラット３５最新金利

それでは次に、フラット３５Ｓがどれくらいお得なのかを見てみましょう。

フラット３５Ｓはどれくらいお得なのか？

フラット３５とフラット３５Ｓの返済額をを比べてみます。

まず、総返済額と総利息の全体の比較イメージを見てみましょう。

当初期間は利息も少なく、その分、元金が多く返済されていることがわかります。
元金がより多く減った分、その後その元金にかかる利息も減るため、総利息が少なくなるのです。

このほか、当初金利、毎月返済額など具体的内容を詳しく見てみましょう。

フラット３５Ｓ、返済額・総利息比較シミュレーション

上と同じモデルケースで返済内容を詳しく比べてみます。

■フラット３５とフラット３５Ｓの返済内容比較

返済タイプ	フラット３５	フラット３５Ｓ
		金利Ａプラン	金利Ｂプラン
金利	１．３７%	当初１０年間 １．１２％	当初５年間 １．１２％
		１１年目以降 １．３７％	６年目以降 １．３７％
毎月返済額	89,956円	当初１０年間 86,373円	当初５年間 86,373円
		１１年目以降 88,978円	６年目以降 89,471円
借入元金	３，０００万円	３，０００万円	３，０００万円
総利息額	７７８万円	７０５万円	７３９万円
融資事務手数料 ※1	３２．４万円	３２．４万円	３２．４万円
総返済額	３，８１０万円	３，７３７万円	３，７７１万円
フラット３５との差	―	▲７３万円	▲３９万円
※1 融資事務手数料：業界最低水準の住信SBIネット銀行（手数料率1.08％）とした場合の融資事務手数料 ※団体信用生命保険料は金利に含んでいるため不要。 ※保証料不要 ※別途、印紙税、登録免許税（抵当権設定）、司法書士報酬など約１１万円程度がかかります。

金利引き下げの効果を見てみると、最大で約７３万円と、元金の多い初期の段階で低金利で元金償還速度を上げる効果がやはり効いています。

ただ、以前は１％引き下げという時代（平成22年）もありましたので、フラット３５Ｓの優遇額のインパクトがかなり減ってしまった印象はあります。（当時は同様のシミュレーションで３００万円以上もお得となっていました。）

しかし、その時代と比べると金利自体が大きく下がっていますので、金利面での住宅取得環境としては現在の方が勝っているといえるでしょう。（平成２２年４月期のフラット３５の金利は年2.84％）

それでは次に、利用にあたってどのような基準を満たす必要があるのかについて見ていきましょう。

フラット３５Ｓの利用条件（技術基準）

フラット３５Ｓの金利優遇を受けるためには、所定の住宅性能を満たす必要があります。

そのためにはまず、フラット３５の技術基準を満たす必要があり、その上でフラット３５Ｓの基準を満たさなければなりません。

つまり、

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金利Aプランを利用したい場合は、
フラット３５の基準
＋フラット３５Ｓ金利Aプランの基準

金利Bプランを利用したい場合は、
フラット３５の基準
＋フラット３５Ｓ金利Bプランの基準

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をそれぞれ満たすということになります。

それでは、まず、必須のフラット３５の基準について見てみましょう。

フラット３５の基準とは

詳細は省略しますが、このフラット３５の基準は、端的にいうと、普通に住宅を建てればほぼ満たされる基準であるため、特別な負担感はありません。

つまり、実質的には以下の基準を満たせばよいと考えてよいでしょう。

フラット３５Ｓを利用するための技術基準

上記のフラット３５の技術基準に加え、各金利プランに応じて以下を満たす必要があります。

フラット３５Ｓ（金利Ａプラン） （新築・中古住宅共通基準） 以下の（１）から（６）までのうち、いずれか一つ以上の基準を満たすこと
省エネルギー性	（１）認定低炭素住宅 （２）一次エネルギー消費量等級５の住宅 （３）性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）
耐震性	（４）耐震等級（構造躯体の倒壊防止）３の住宅
バリアフリー性	（５）高齢者等配慮対策等級４以上の住宅（共同住宅の専用部分は等級３でも可）
耐久性・可変性	（６）認定長期優良住宅

フラット３５Ｓ（金利Ｂプラン） （新築・中古住宅共通基準） 以下の（１）から（６）までのうち、いずれか一つ以上の基準を満たすこと
省エネルギー性	（１）断熱等性能等級４の住宅 （２）一次エネルギー消費量等級４以上の住宅
耐震性	（３）耐震等級（構造躯体の倒壊防止）２以上の住宅（４）免震建築物
バリアフリー性	（５）高齢者等配慮対策等級３以上の住宅
耐久性・可変性	（６）劣化対策等級３以上の住宅で、かつ、維持管理対策等級２以上の住宅（共同住宅等は、一定の更新対策が必要）
（中古住宅特有の基準） 以下の（１）から（４）までのうち、いずれか一つ以上の基準を満たすこと
省エネルギー性 （開口部断熱）	（１）二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
省エネルギー性 （外壁等断熱）	（２）次のいずれかの住宅 建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅（省エネルギー対策等級２以上または断熱等性能等級２以上） 中古マンションらくらくフラット３５のうちフラット３５Ｓ（省エネルギー性（外壁等断熱）に適合するもの）として登録された住宅
バリアフリー性 （手すり設置）	（３）浴室及び階段に手すりが設置された住宅
バリアフリー性 （段差解消）	（４）屋内の段差が解消された住宅

フラット３５Ｓの技術基準の詳細はコチラ（住宅金融支援機構）

表にある「等級」とは、住宅性能表示制度における等級を指しています。

※　住宅性能表示制度とは

住宅の性能を表示する際の共通基準（等級）を定め、その数字の大小により消費者による住宅性能の相互比較を可能とする制度です。他の住宅の優遇制度や補助金を受ける際に必要な性能要件もこの等級が多く用いられています。評価住宅は万一の際、各地弁護士会の紛争処理支援を受けられる、また、地震保険が割引となるメリットがあります。

この基準をかんたんに説明すると、Bプランはワンランク上の基準、Aプランは２ランク上の基準といったところです。

なお、省エネ、耐震、バリアフリーなどすべてをクリアするわけではなく、どれか一つを選択して基準を満たせばよいわけですから、負担がかなり大きいというわけではありません。

特に省エネ性の基準に関しては次に説明するように他のメリットもありますので、選択の動機が働きやすい基準といえるでしょう。

フラット３５Ｓの他のメリット

フラット３５Ｓの省エ基準は他の住宅優遇制度との併用がしやすい

フラット３５Ｓの技術基準の内、省エネルギー性能基準について、その性能水準がどの程度のレベルなのかを他の制度と並べて示したのが以下の図になります。

フラット３５Ｓの金利Ａプラン、つまり、優遇期間が１０年間のプランの場合、高水準の省エネ性能が必要となります。
一方、金利Ｂプラン（優遇期間が５年間）の場合は、一段階低い省エネルギー性能を満たすことで利用が可能となります。

いずれにしても、省エネルギー性の基準については、各種補助金や認定住宅の省エネルギー性の基準と重複する部分が多く、他の住宅制度を併用しやすいというメリットがあります。

基準を満たすためには省エネ・耐震・バリアなど複数の選択肢がありますが、このような制度併用のメリットも踏まえた上で基準を選択するとよいでしょう。

まとめ

１％台の金利が完全固定で３５年続くということ自体、以前は考えられないことでしたが、さらに良質な住宅に対しては国の利子補給により初期段階で０．２５％が優遇されるというのはメリットとして見過ごせません。

しかも、近年ではネット銀行に限らず、地銀などでもフラット３５の業界最低水準金利を打ち出すケースが多く、金融機関の選択肢の幅も増え、フラット３５が非常に利用しやすい環境となっています。

ただ、省エネ性を高く、あるいは耐久性を高くすることによって工事費増加が生じてしまう部分はありますので、維持コストの低減メリットとあわせてこの商品を選ぶべきかを考える必要があるでしょう。

なお、良質な住宅に対して特典与え、建物の超寿命化や都市の省エネ化を推進したいという国の住宅政策は今後もしばらくは続くと考えられますが、予算や政治的判断により、メリットの内容が大きく見直される可能性もありますので、あくまで時限的な措置と考えておく必要があります。

変動型金利の適用金利が0.4％台と、かなりのインパクトがありますので、それとの選択を迷う面もあるとは思いますが、あくまでも、長期固定も視野に入れたいとなったときの選択肢として、このフラット３５Ｓもしっかり覚えておくと良いのではないでしょうか。

なお、フラット３５や変動型の選択のポイントや、今月の最新金利などについて以下のページでまとめていますので、参考にしていただければと思います。
今月の住宅ローン最新金利―フラット３５・変動金利推移 | 銀行・ローン選びのポイント

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上で行ったローンシュミレーションは以下のサイトで簡単にできます。
フラット３５Ｓについての詳細はコチラ。
フラット３５Ｓ（住宅金融支援機構）