ここでは、一般的な戸建住宅で行われる現場検査の全体像、そして、その内、義務的に行う必要のある基本的検査について、種類・内容、実態などをくわしく解説します。これを知ることで最低限の検査の実像がつかめ、あなたにとっての過不足が見えてくるでしょう。
その上で、さらに追加できるオプション検査、検査の第三者性をさらに高める方法などについて次のページで説明します。基本的検査のみでよいか、安心をプラスするかをご自身で判断していただく材料にしていただければと思います。
依頼先の住宅会社に全てを任せきるのは不安という方は、参考にしてみてください。
住宅の現場検査はどのような種類があるのか
まず、戸建て住宅の現場検査にどのようなものがあるか全体を見てみましょう。
■戸建住宅の検査の全体イメージ
検査は大きく分けると、上図のように基本的検査と任意的検査があります。基本的検査とは法律・契約などにより最低限行うべき検査で、任意的検査とは施主が独自に追加依頼して行う検査です。
それでは、基本的検査と任意的検査それぞれについて、検査の目的や実際の検査内容を見てみましょう。まずは基本的検査から。
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戸建住宅の基本的検査
戸建て住宅で行われる基本的検査の全体的なイメージを見てみます。基本的検査は大きく以下の４つがあります。
この基本的検査のそれぞれについて、具体的に見ていきましょう。
１．建築基準法に基づく検査
■建築基準法に適合しているかを確認
この検査は建築基準法に適合するかどうかの判断を受けるために行われるもので、法律により義務付けられています。建築主が検査の申請を行い、申請を受けた自治体または指定確認検査機関が検査を行います。
建築基準法に適合していることが認められると、検査済証が交付されます。検査済証が交付されることで、はじめて、次の工事に進むことができ、また、建物の使用を開始することができます。
手続きの流れについては、以下で図解していますのでご参照ください。
→家づくりにおける設計・監理・施工者の役割―消費者保護の体系図
■検査は２回
通常、戸建て住宅の場合、検査は中間（構造体完了時）・完了（竣工時）それぞれ１回、計２回行われます。
中間検査が不要なケース（特定工程の指定がない場合）
建築基準法に基づく工事途中における中間検査は、戸建て住宅の場合、建築場所を管轄する行政庁が検査を受けるべき工程を指定した場合のみ受ける必要があります。よって、地域によっては、この中間検査を受けなくてもよい場合があります。
なお、中間検査が必要な工程が指定されている地域は以下で調べることができます。
■主な検査内容
では、戸建住宅においてどのような検査が行われるのでしょうか。その主な内容は以下に示すとおりですが、検査項目は住宅としての最低限度の基準となっています。おおざっぱに例えると、自動車の車検の検査に相当するものと考えればよいでしょう。
検査は、あらかじめ建築基準法に適合していることが確認された確認申請書の図面を現場の建物と目視で照合することによって行います。
主な検査項目
■中間検査
- 建物の配置、外形などを確認し、境界からの離れや高さ制限などをチェック
- 構造体の寸法・材料・接合状況、耐力壁の設置・接合状況のチェック
■完了検査
- 外形、間取りを確認し、高さ制限、建ぺい率・容積率をチェック
- 外装、内装を確認し、防火規制、シックハウス制限、採光・換気をチェック
- 換気設備、火災警報設備などの位置、設置状況をチェック
■検査は性善説によるスポット検査
検査は、専門家の建築士が現場に関与しているため、「法律基準はしっかり守られているであろう」という前提で行われます。検査にあたっては、まず、以下の手順を済ませる必要があります。
検査前の手順
- 工事監理者が図面と工事を照合し、その結果が全て適切であることが確認されている。
- 上記の工事監理の状況を記載した書面を添付し、建築主が事実に相違ないとして検査の申請をする。
※工事監理者とは何か、工事監理の状況の書面の様式などについては以下をご覧ください。
→工事監理者の役割とは－工事監理に伴う施主の責務
この手順を経て、検査機関は、
- 工事監理の状況が記載された書面の内容
- 工事担当者からの聞き取り内容
- 目視による現場と図面の照合
などの内容から、建築基準法に適合しているかどうかを総合的に判断します。例えば、目視できない部分については、聞き取りや提出書類確認などの合理的な方法で判断し、一部を壊して検査するなど、申請者の過度な負担となるような検査は行われません。
性善説を前提とした１回あたり10～20分程度の検査であり、住宅全体の欠陥や不具合が完全に阻止される、工事品質管理のための検査ではありません。
えーっ、中間検査がない地域があるんですか？
戸建て住宅の中間検査の必要性は、各自治体が決定することになっています。自治体により異なるのは、欠陥住宅紛争の多さや事例など、地域実情の差があるからと考えられます。
でも、中間検査がないのは不安です。
中間検査が必要ない地域の場合、それに替わる検査として期待できるのが、次に説明する住宅瑕疵担保責任保険の検査です。それでは、この保険の検査について見ていきましょう。
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２．住宅瑕疵担保責任保険の検査
■１０年保証の資金確保のための保険加入に必要な検査
この検査は、住宅会社が住宅瑕疵担保責任保険に申し込む際に受けなければいけない検査です。制度の概要については以下をご参照ください。
→家づくりの法律、基本制度とは-住宅の安全や消費者を守る仕組み
住宅会社は、構造欠陥と雨漏りの重大欠陥の１０年補償（瑕疵担保責任の対象となる部分は下図参照）を確実に行うための資金確保（保険加入または供託）を法律で義務付けられているため、その手段として一般的にこの保険に加入します。
■瑕疵担保責任の対象となる部分
検査に合格し、基準の適合が確認されると、保険証券が発行され、万が一の欠陥の補償に必要な資金が担保される仕組みです。
瑕疵担保保険の検査が不要なケース（供託の場合）
上記の資金確保義務を供託（法務局などの「供託所」に補償のための資金を預けること）で行う場合は、住宅瑕疵担保責任保険に加入する必要はなく、この検査を受ける必要はありません。（住宅瑕疵担保責任保険に加入するか、供託にするかは、住宅会社が決めます。）
■構造、防水の基準に適合しているかを確認
保険に加入するには保険支払いの対象となる構造・防水部分（上図参照）の設計施工基準に適合している必要があり、あらかじめ設計図書でチェックを受けた上で、工事のチェックを受けます。
住宅瑕疵担保責任保険法人の専門の検査員（建築士）が、基礎、上部構造の２回（３階建て以下の場合）にわたり、工事中の現場検査を行います。
図：現場検査の実施 まもりすまい保険－住宅瑕疵担保責任保険法人 住宅保証機構株式会社 より
■防水のオプション検査が可能
２回の検査時期は、基礎配筋完了時と屋根工事完了時で、主に構造を対象とした検査を行うことを目的に設定されているため、防水に関しては書類中心のチェックになります。ただ、事故率の高い外壁の防水については、住宅会社の希望により、オプションとして現場検査を追加受検することが可能となっています。
図：防水オプション検査 ｜ 住宅瑕疵担保責任保険法人 （株）日本住宅保証検査機構 より
■その他のオプション
その他にも、不同沈下による補償金額の高額化に対応するため、保険金額を上乗せするオプション付帯させ、地盤の瑕疵に備える方法や、１０年間の保証期間を２０年に延長するオプションなども用意されています。
■検査は保険加入条件の確認を目的としたスポット検査
現場検査は住宅会社から提出された施工報告書の内容とともに行い、検査の時間は１回あたり20～30分程度です。あくまでも保険金支払いの対象となる「構造と防水」の基準達成の確認を目的とした検査となります。
品質向上に一定の効果はあるものの、住宅全体の欠陥や不具合の完全な阻止を目的とした工事品質管理のための検査ではありません。
■建築基準法の中間検査が免除になる地域もある
この瑕疵担保保険の検査を受ける場合、前記の中間検査が免除される自治体もあります。それは、瑕疵担保保険の２回目の構造体の検査が、建築基準法の中間検査と同等の内容だからです。同じような検査を２回受ける意味合いが低いことから、建築主の負担軽減として適用除外とされているのです。
一方、住宅会社が供託を選択している場合は保険加入の必要がないので、中間検査の免除はありません。これらを含め、両者の検査の必要・不要を整理したのが以下の表になります。
■中間検査と瑕疵保険検査の組み合わせパターン
※中間検査指定工程については、こちらを確認ください。（上にジャンプ）
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３．社内検査
■引渡し住宅の品質を確保するための検査
社内検査とは、住宅会社が生産者の立場で工事内容を各工程でしっかりと確認・手直しをし、引渡し住宅の良質な提供品質を確保する目的で行う検査です。
住宅会社は、工事請負契約によって、代金と引き換えに、契約図書に示された、発注者が納得する住宅を引き渡す義務を負います。
引渡し住宅は、設計図面どおりであることはもちろんのこと、建築工事を行う上でのルール※に沿って建てられている必要があります。社内検査はそうしたルールをきっちり守りながらつくりあげる一連の作業の一つといえるでしょう。
※ルールとは建築関連法令、仕様書などをいい、一般的には、そうしたルールに従うことが、設計図面の特記仕様書や契約約款に記載されています。
■検査は現場監督、会社の検査担当、社長などが行う
検査は、まず第一に、会社の代表として現場に配置された現場代理人（工事監督）が工事の各段階で行います。さらに工事の重要な要所や完成段階で、社内の検査担当部署のスタッフや、会社の上役、社長などが検査を行う場合もあります。
また、社内検査を補強する意味で、検査を専門に行う外部会社による第三者検査を住宅会社の意志で受けるというケースもあります。
■自社基準、検査記録保管など検査体制は様々
ハウスメーカーや工務店は、独自の工法やコンセプトを持っており、工事品質のポリシーも実に様々です。
例えば良い会社の例として、建築関係法令や各種仕様書の基準を上回る自社独自の施工基準やルールを定め、下請け会社や職人に指導を徹底するなどの品質管理の体制をとる会社があります。
また、工事過程や実施した検査の記録簿・写真のデータを保管、施主へ提供・公開するなどして、検査の客観性・透明性を確保し、安心の提供を行う会社もあります。
さらに、工事で発生したミスの再発を防止するため、事故事例を会社にフィードバックし、設計施工基準の見直しにつなげるなどの帰還体制をしっかり取る会社などもあります。
しかし、一方で、このような体制を全くとっていない会社も多くあります。「安心してください、やってますよ」というのは口だけで、現実にはやっていない会社もありますので、念を入れて確認しなければなりません。
■住宅の検査で最も大切な社内検査
外部機関が行う検査は第三者といっても、いわゆるスポット検査です。常に現場に張り付いているわけではありません。現場に常駐し、下請け業者や職人さんの仕事をしっかりチェック・指導できるのは住宅会社だけです。
図面どおり、法律どおり、施主の希望どおり、そして、欠陥や不具合を起こさないようにしっかりと現場を見張って安心な住まいを作り上げる・・・社内検査とはそのために日々行う最も大切な検査であるといえるでしょう。
下請けまかせの手薄な検査体制の会社もある
社内検査を行っているといっても、実質的には下請け・職人さんまかせで、検査と呼べるものをほとんど行っていない会社も多数あります。現場監督が、職人・材料手配・工事の段取りで忙しく、さらに複数現場の掛け持ちなどで、現場に目が届かないというのがその理由です。
社内検査をしっかりやるのは義務ではないのですか？しっかりやってほしいです！
法的な強制義務はありませんが、住宅生産や民事契約の常識、専門企業の責務からいうと社内検査をしっかり行うのが当然です。しかし、どこまでしっかり行うかは、住宅会社によって大きな差があるということなのです。
監督が忙しくて検査できないと、一体どうなってしまうのでしょうか？
監督が「しっかりやっといて」とだけ言って現場に丸投げすると、下請け会社や職人さんから見ると「あっちのハウスメーカーの監督は厳しいけど、ここの監督はなにも言ってこない…いったいどうなってんだ？」という感じになります。
つまり、どうつくればいいかわからなくなるってことですか？
そうです、その住宅会社の工事方針や工事の流儀・作法といったものまで現場まかせにされてしまうと、つくり手に不安・迷い・勘違い・気の緩みが生じ、仕事の誤りや品質のバラツキにつながってしまうのです。その結果、
- 仕事の誤りを誰にも指摘されないのでダメ工事があちこちにつくられ、工事が進む
- 監督が気付くのが遅れ、強引な手直しで品質が低下する
といった後手後手の現場運営になるのです。
わー、そんなの嫌です。中間検査や瑕疵保険の検査で防げないんでしょうか？
中間検査や瑕疵保険の検査で、ダメ工事の内いくつかは指摘されるでしょう。しかし、気づかれないまま残る場合もあります。それらの検査は、前述したとおり限定的なスポット検査なんです。
しかも、ダメ工事の手直し確認は写真や書類提出で行うのが通例の世界です。さらに、断熱検査や防水検査は基本的に行われません。その程度の検査なんです。
でもそれさえ通ってしまえば、「これでいいんだ」となり、工事監督はミスを品質向上に生かすことなく、次の現場でも同じ運営を繰り返します。
あわわわ、なんか怖くなってきました。ところで、具体的に、どんな工事ミスがあるのですか？
例えばこちらのダメ工事の写真をご覧ください。必要な耐震金物が設置されていますが、きちんとルールを守っていないという例です。
うわー、大切な工事なのはわかるけど、何がダメなのか素人では全然わかりません。やっぱり、プロがしっかりチェックしないとダメなんですねー。
一般の人が、現場であれこれ口出しできる世界ではありません。住宅の品質は、職人さんの気持ちのこもった手仕事、そして、それをしっかり見張る工事監督の知識技量と現場への思い・・・そうしたプロとしてのこだわりで決まるのです。
そうした工事監督をしっかり育て、現場にうまく配置する住宅会社の体制がとても大切なんですね。社内検査の大切さが、すごーくよくわかりました。
４．工事監理に基づく検査
■図面通りに工事が行われているかを確認
この検査は法律で義務付けられた工事監理を実施する上で行われるものです。正確には、工事監理の業務は、「検査」とは呼ばず、図面と工事の「照合・確認」作業といいます。
呼び方が違うだけで、実質的には建築士である工事監理者が、全工程にわたって、図面通りの工事が行われているかどうかの検査をします。
■工事監理は重要な任務
工事監理者は、建築士でなければならず、建築主が選任することになっており、原則として必ず現場に関与する必要があります。工事を実施する立場から行う社内検査とは別に、建築士の立場で法定義務として照合作業を行うことにより、建築主の利益保護と法令順守が図られる仕組みになっています。
なお、工事監理の全体像、工事監理者の役割などについては、以下で詳しく解説していますので、ご参照ください。
→家づくりにおける設計・監理・施工者の役割―消費者保護の体系図
→工事監理者の役割とは－監理が必要な工事、管理者との違いを解説
■検査は各工程の要所で行われる
工事監理は、四六時中現場に常駐し、図面と工事の照合を行うものではなく、各工事工程の要所において、合理的な方法により照合・確認を行うこととされています。
例えば、各工程において、最初はしっかり目視検査し、その出来具合に応じて２回目以降は、抽出、聞き取り、書類確認などの方法を併用しながら、工事の進行を大きく妨げることのないよう要点を押さえた方法でチェックします。
中間検査や瑕疵保険の検査などの一時的なスポット検査ではなく、各工程全般にわたって建築士が要所をチェックするため、検査の効果として大きな役割を果たすものといえます。
一式受注タイプは工事監理の第三者性が低い！
工事監理と工事施工を一式で受注することが一般的なハウスメーカーや工務店は、第三者の工事監理者ではない、いわゆる自社監理であるため、「照合」作業自体が合理化されてしまいます。そして、その度合いが住宅会社によっては非常に大きい場合があります。
工事監理と工事施工を行う会社を完全に分ける発注方式（第三者監理）という選択肢もありますので、そうした方法も知っておきましょう。
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基本的検査 まとめ
以上４つも検査があるんですね・・・。この基本的検査を受けていれば大丈夫なんですよね？
一応、これらの検査で最低限のことはチェックされる仕組みになっています。ただし、上記で説明のとおり、検査の実質的な中身に大きな差があります。それでは、整理して、その差を比べてみましょう。まずは最も理想的なパターンから。
- 建築基準法の中間検査を市役所が実施する
- 瑕疵担保保険の検査を住宅瑕疵担保責任保険法人が実施する
- 住宅会社が自社検査に加えて自主的に第三者検査を導入する
- 工事監理を住宅会社とは別の第三者の工事監理者で実施する
わー、なんかとても安心な感じがします。第三者的な目が４つあるということですね。
一方、最も検査が手薄なパターンを見てみましょう。
- 建築基準法の中間検査→なし（不要地域）
- 瑕疵担保保険の検査→なし（供託）
- 社内検査は自社検査のみ→第三者性なし
- 工事監理は自社監理なので→第三者性なし
えーっ、検査に第三者の目がまったくないじゃないですか！
そうなんです。このように、必須の検査でも中身に大きな差があるのです。まずは、検討対象の会社はどういう検査体制になるのか？・・・そういう認識に立つことが大切です。
なお、供託は一般的に大手ハウスメーカーの一部が採用する方法なので、この例は、第三者性はないが大手の信頼性に全てをゆだねるというケースになります。
なるほど。制度としてはチェック体制が用意されていても、地域や住宅会社によって実質的には中身に差があるんですね・・・。
こうした現実を踏まえ、検査の第三者性や安心感をより高める必要があるかをあなた自身が判断することが大切です。それでは、次に任意的検査や安心を高める方法などについて見てみましょう。
次のページ 住宅の任意的検査の解説
施主が自主的に追加選択できる任意的な検査と検査の第三者性や安心感をより高める方法について解説。
家づくりの進め方
最近は、SNSを通して、気に入った住宅会社の見学会へ参加するという流れがあります。注意したいのは熱いファンになりすぎて、冷静な自分を見失うことです。
どのようなルートを通じても、相手のペースで家づくりが勝手に進むことのないよう、事前の「学習」をしっかり進めておくことが大切です。以下の情報源を活用しながら、広く全体を見渡し理解を深めていきましょう。
家づくりの情報源
ハウスメーカー選びや家づくりで悩んでいる方へ
勉強が大切なのはわかるけど、わからないことが多すぎて、自分で判断できない…このように悩んで行き詰まっている方に、お伝えしたいことがあります。
これらの悩みが残ったまま、ハウスメーカーと直接向き合ってしまうと、自分のペースが乱され、つまづく原因になります。重要なことは、これらの悩みを先に解消し、家づくりの方向性にしっかりとした軸を持ってハウスメーカーと向き合うことです。
しかし、それを自分たちだけで解決するのは容易ではありません。そこで、そのような方にお勧めしているのが、中立の信頼できるアドバイザーに相談するという方法です。現在、それに適したサービスが、以下のオンライン相談「HOME4U 家づくりのとびら」です。
このサービスは単なるハウスメーカーの紹介サービスではなく、「相談員はベテランのみ」が対応、上記の問題やあなたの迷いを解消し、家づくりの全体像と方向性がしっかり見えるようサポートしてくれます。さらに、予算や土地選びなどを含め、あなたの納得のためのサポート品質が全体的にとても高く、ハウスメーカーと話をするための土台をしっかりつくってくれるところがオススメです。
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