家づくりをすすめていく中で必ず通る道が、相見積りや業者の見極めです。
しかし、
「なぜ比べなければいけないのか？」
「金額以外になにを比べればよいかよくわからない・・」
「業者を見分けるポイントは？」
という方もいるのではないでしょうか。
そういう方のために、ここでは後悔につながりやすい点を中心に、必ず押さえておきたい比較のポイントについてお伝えしたいと思います。
さまざまなトラブルや後悔の事例に遭遇した結果から逆算して見えてきた業者比較のポイント・・それを建築士の立場でお伝えします。
本来であれば、まずは家づくりにおける基本事項などから始めたいのですが、ここではそのあたりは省略します。
時間がないので早く要点だけ知りたいという方は、是非ともチェックしてください。
「目次」５分で学べる 住宅会社を比較するときのポイント
- なぜ比べることが必要か 比較の大きな意味
- 会社の信頼性をチェックする
- 各性能別の比較のポイント
①耐震性
②シックハウス
③省エネ性
④間取り
⑤メンテナンス性
⑥アフター対応 - まとめ
１．なぜ比べることが必要か 比較の大きな意味
まず、なぜ比べなければいけないのか・・・ということですが、それは、各社のできばえ、性能、価格、信頼性、あなたの満足度が全く異なるからです。
その理由を説明するのはここでは省略しますが、とにかくその差が大きいものと心得ましょう。
１社だけ見つめて、あとでやっぱりあっちが良かったというわけにいきません。
特に、各社の欠点や短所が見えることが大切です。
納得を得るには、相対的な比較対象が不可欠です。良い悪いを判断するには比べるしかないのです。
比較の効果
説明するまでもありませんが、比較することで得られるメリットは、
■比較のメリット
- コスト削減につながる
- 住宅の性能と価格の関係がわかり、施主に相場観が醸成される
- プラン比較によって、新しい発想や間取り上の問題点に気づく
- 住宅メーカーとの相性や対応力の確認が行える
という点です。
これにより、あなたの家づくりのために必要な知識と自己判断力が身に付き、それが、大きな後悔、失敗を防ぎ、満足のいく住み心地を得ることにつながっていくわけです。
２．会社の信頼性をチェックする
それでは次に比較の際のチェックポイントを見ていきましょう。
まず、重要なポイントとなるのが、会社の信頼性（契約履行能力）をチェックするということです。
業者信頼性とは施主を満足させる能力
業者信頼性とはどういうものかというと、契約に基づいた着実な仕事だけではなく、施主を満足させようという誠実性・人間性といったものを指します。
これも説明が長くなるのですが、一つの例をあげましょう。
例えば、いざ出来上がってみると「思っていたのと全くイメージが違う・・・」ということになれば、あなたは非常に不満足な印象を受けますよね。
施主が当然かなえられるはずだと思っていることがかなわない・・・このような想定と現実の不一致が起こらないようにしっかりと奔走してくれる能力をいいます。
具体的には、以下のような対応が考えられます。
■施主を満足させるための行動
- 施主の発注意図をしっかり確認し、記録にとどめる。
- 設計図面に意図をしっかり反映させる。
- 図面で伝わりにくい部分について現場に適切な指示を与える。
- 現場で生じた問題を速やかに施主に伝え、了承・判断を得る。
- 施主のイメージが膨らみすぎている場合は、現実路線にイメージを着地させるためのていねいな説明を行う。
このような契約書に義務として書かれていない、販売者としてのサービス精神、人間性、誠実性といったものが、契約後にしっかり発揮されるかどうかを契約前に見抜かなければいけません。
なかなか、その確認は簡単ではないのですが、営業担当者の人間性だけではなく、できれば、契約後に関わる現場担当者やスタッフがどのような人であるかも確認できると良いでしょう。
そのあたりの業者を比較するときの具体的なポイントについて、以下の各性能別の比較のポイントの中で説明したいと思います。
３．各性能別比較のポイント
それでは次に、住宅の各性能におけるそれぞれの比較ポイントを見ていきましょう。
ここでは、要点を絞るため「将来の住み心地や負担」に視点の重心を置いて、ポイントを示しています。
それぞれの項目ごとの比較のポイントについて、もう少し詳しく見てみましょう。
①耐震性の比較のポイント
法的背景
まず、建築基準法が求めている耐震性のレベルをわかりやすく言うと、
震度７が来ても崩壊や倒壊から人命を守る ことにあります。
しかし、法律では、震度７に何度も耐えることまで要求はしていません。
どういうことかというと、建物は部分的に壊れてもかまわないが、１度の地震で崩壊・倒壊だけは防ぎ、とりあえず人命だけは守ろうということなのです。（※）
※もう少し専門的にいうと、構造体の接合部がある程度破壊することを前提とし、接合部破壊時のエネルギー吸収力で地震の揺れを吸収し、崩壊・倒壊を防ぐことを想定しています。
よって、２度めの大地震に備えるためには、壊れた部分を直さなければいけないということになり、場合によっては莫大な費用が生じる、あるいは建て替えが必要といったことも起こりえます。
つまり、建築基準法は、大地震においては人命保護を要求水準としており、財産保護までは求めていないのです。
建築構造にたずさわる者にとっては当たり前の話なのですが、一般の方にはなかなか説明されることはありません。
ポイント１ 財産を守るという視点をもつ
そんな話を聞けば、震度７が何度来ても補強が不要な耐震性の高い住宅にしたい・・・人命だけでなく財産価値も守りたい・・・という方も当然いることでしょう。
「人命が守られても、財産価値を失ってしまっては何のために高い買い物をしたのか・・・」
そのような施主のニーズに対応するように、最近では「震度７に○十回耐えた家」というような広告で、実大振動実験を行い、耐震性に対する建築主の高い意識に応ずる住宅メーカーもいます。
建築基準法の耐震性は最低限であり、財産保護を目指すには施主の自発的意思と対応業者の選択が必要です。
また、耐震性に余裕を持たせることは、頻繁に起こる中小地震時の揺れを小さくする効果も期待できます。
耐震のレベルは、業者に任せるのではなく施主が選ぶことができる時代だということを覚えておきましょう。
耐震性を比べるには全国共通の物差しである住宅性能評価制度を活用すると便利です。評価を取得すると性能が誰にでもわかりやすくなるというメリットがあります。
耐震等級１：建築基準法レベル
耐震等級２：建築基準法レベルの1.25倍の耐震性
耐震等級３：建築基準法レベルの1.5倍の耐震性
ポイント２ 耐震レベルの選択機会が提供されたか
「うちの住宅は高い耐震性を確保していますので安心してください！」という業者には、具体的にどの程度の耐震性なのかを分かりやすく説明してもらいましょう。
住宅会社によっては上記のような耐震性における法的背景の認識が薄いところもあります。
知らないうちに建築基準法レベルの最低限の耐震性で設計をまとめられては、消費者にとっての重大な機会損失になります。
「いいから安心してくれ」ではなく、耐震性に余裕を持たせるかどうかの選択機会を施主に提示するのが、本来住宅メーカーに期待される対応です。
そのあたりが業者信頼性の比較のポイントにもなってくるでしょう。
②シックハウス性能の比較のポイント
法的・社会的背景
現在、建築基準法では、クロルピリホス、ホルムアルデヒドの２物質に対する材料使用制限と２４時間換気が義務付けられています。
社会問題を受け、平成15年度にこれらの規定を義務化する法が施行がされたことにより、相談件数などは一定の落ち着きを示し、大きな社会問題として取り上げられることがなくなりました。
そして、
建築基準法を守って建てていればほぼ問題ない＝シックハウス問題は解決
というような認識が業界に根付くようになりました。
しかし、問題は完全に解決したわけではありません。
事故に遭遇する件数は少数派ということになったのかもしれませんが、シックハウストラブルは相変わらず後を絶っていないのです。
ポイント１ 法は万全ではない
シックハウス問題の難しい点は、
- ホルムアルデヒドだけが悪いわけではない
- シックハウス症候群と化学物質過敏症の混在と誘発関係
- 自然素材を使えば問題ないという誤認
- 医学的意見の相違
- 個人の体質の相違
- 住宅業界の対応の限界
など、住宅と健康との因果関係の立証困難性を含め、非常に問題が複雑・専門的で、正解が見つけにくい問題であるという点です。
これらを最低限の規制を目的とした建築基準法がカバーすること自体、全く不可能といってよいしょう。
法律を守って、自然素材を使っているけど起こりえるのがシックハウスなのです。
現時点で極めて重要なことは、施主および住宅メーカーが
法律は万全でないという認識に立っているかどうか
ということです。
「うちは法律通りやってますし、自然素材も使っていますの大丈夫です」という業者はアウトです。
まず、このボタンの掛け違いかないかを見分けることが大切です。
Check!
「法律どおりやっているので、それ以上の責任を問われましても・・」と最後は法律に逃げざるをえない業者の事情も分からないではありません。
シックハウス症が生じたとき、それはすべて個人の体質問題として片づけられてしまうのはあまりにも乱暴すぎる話なのですが、現実としては、法的責任を問えないばかりか、プロとしての注意義務や説明不足などの道義的責任すら問うことが難しい世界です。
業界意識は決して高いとは言えないのが現実です。その現実を受け止めたうえで、その中で少しでも意識の高い業者さんを見つけだしていくことがポイントです。
ポイント２ シックハウスに完璧な防止策はない
法が万全でないとなれば、個人が自己防衛せざるをえないということになりますが、ここまでやれば大丈夫ということがいえないのがシックハウスです。
逆にここまでやったけどどうか？という世界なのです。
そして、
- 今まで一度もそのような体験をしたことがない人が発症する・・・
- ならない人はなにもしなくてもならないし、なるひとは何をやってもなってしまう・・・
シックハウスとはこのように健康問題という個人差に大きく左右される未知の世界なのです。
なので、体質的に気になる方は、やれることをやるしかないということになります。
例えば、
- 建築基準法の対応（あたりまえ）
- 施工前に使用材料のサンプルで体質反応を確認する
- 化学物質吸着材の使用
- ベークアウト（室内を高温維持し化学物質を放散させる）
- 化学物質測定後の住宅引渡し
などが考えられます。
そして、これらを実施していくには、住宅メーカーの高い意識、協力姿勢が前提となります。
Check!
住宅メーカーや建築関係者の中でも、身内や知り合いにシックハウス問題を経験した方がいて実際に悩んだことがある人の中には、この問題に対する意識の高い人が多くいます。
依頼する住宅メーカーの担当がそういう意識を持っていると、とても親身になって考えてくれますが、逆にそのような経験がない人の場合は、その親身さに雲泥の差があります。
あなたに個性があるように、住宅メーカーにもそういった目には見えない個性があります。健康被害が心配な方はそういう業者さんを粘り強く見つけだすという姿勢が大切です。
③省エネ性の比較のポイント
社会的背景
省エネ性能は将来2020年の住宅に対する省エネ義務化を見据え、国は補助金などの誘導により省エネ性能等級４のデファクトスタンダード（事実上の標準）化を進めています。
住宅性能表示制度における等級４というのは従来性能の中でも高い方のレベルに位置するのですが、以下に示すように、住宅における様々な優遇制度の要件になることが多く、そのメリットと光熱費の削減を兼ねて採用する方が増えています。
ポイント１ 省エネに関する補助金などにしっかりと対応できるか
高い省エネ性能は工事費が増加しますのでその増加分を補助金で補いましょうというのが国や自治体の誘導策になります。
せっかく省エネ住宅を建てるのですから、利用できる補助金は必ず利用したいものです。
しかし、省エネ法改正、省エネ設計・施工への対応や、毎年変わる補助金の手続きは難解・煩雑を極めます。
これらに対応するため、住宅メーカーは日々情報収集と技術研鑚を積んでいるところですが、これらに疎い業者もいます。
ほぼ義務化は始まっているくらいの意識を持ち、省エネ施工や補助金に関して意識の高い業者を選ぶことがもはや必須といっても良いでしょう。
ポイント２ 省エネ化による増嵩費やメリットの説明能力、施工能力をチェック
高い省エネ性能を目指して建てたはいいが、その省エネ性の効果が実感できなければ高い買い物に対する満足感が生まれてきません。
省エネ住宅だからなんとなくうれしい・・ではなく、従来仕様の住宅と比べて工事費がいくら増加し、光熱費がどのくらい抑えられ、省エネ設備の交換費用がいくらなのかといった相対的な比較をすることが必要です。
太陽光パネルを設置し余剰電力を売電するとなれば、そういった視点はなおさら必要になります。
省エネ化による増嵩費と将来の高熱費削減効果・設備更新費用などを分かりやすくシミュレーションし説明してくれるかなども、業者の能力をみるポイントとなるでしょう。
●省エネの施工能力が低い業者もいるので注意！
断熱材の不良施工など、レベルが追い付いていない業者も数多く存在します。
しかし、省エネ化に追随できない業者は、ほどなく淘汰されるでしょう。
設計及び施工面において、高い省エネ性で施主に満足を提供する能力はもはや必須要件です。
省エネに対する知識力だけでなく、施工能力の高い業者であるかどうかもチェックしたいものです。
Check!
見えなくなる断熱材の施工は手を抜かれやすい部分です。現場関係者の意識・知識・技術力を事前にチェックしましょう。
（写真：マグ・イゾベール株式会社ホームページより引用し加筆）
④間取りの比較のポイント
間取りについてのポイントは数多くあるのですが、その中でも重要度の高い部分に絞ってお伝えします。
ポイント１ すれ違いを減らす（家事と生活動線の分離）
家族の住戸内でのすれ違いによるストレスを、動線を分離することにより緩和する事例を見てみましょう。
まず、以下の例は、家族の生活動線と主婦の家事動線が交錯し、ストレスを感じる計画の例です。
大家族の場合、まさに、朝は戦場といった様相です。
一方、以下の間取りはどうでしょうか？
家族の生活動線と主婦の家事動線の交錯が緩和され、前図よりもストレスを感じないのが明らかです。
洗面、排せつ、清掃、配膳・・この生理的欲求に基づく行動は毎日続きます。
その毎日の継続行動の中でストレスをできる限り蓄積させないことが、人間の健全な生活維持にとって大切なことになってきます。
このように、生涯の負担の目を最初に摘んでおくことが、心地よい住み心地や満足感を体感する上でとても重要になってくるのです。
これは回れる間取りの応用例になりますが、この動線分離のメリットの反作用として、移動経路が増えるため、その分の坪数が増加するというデメリットがあります。
ポイント２ 親などとの同居を想定しておく
次に、近年ありがちな親との同居を想定した間取りのコツについて見てみます。
基本的に同居の予定はないが、ある時突然同居をすることになる・・・というのは少なくありません。
しかし、増築や二世帯改修はなにかとハードルが高い・・・
そこで、あらかじめ同居の想定をしておくことによって、大がかりな工事をすることなく同居に向いた間取りに改修した例について紹介します。
以下は、リビング横の部屋を同居人（親など）の部屋としたときの例です。
洗面・排せつといった日常生活動線が、家族のくつろぎスペースに干渉するため互いにストレスを感じてしまいます。
この状態を「ドアの設置」だけで改善したのが以下の図になります。
同居人の部屋（洋室4.5畳）と玄関ホールとの間に出入り口を設けることにより、それぞれのプライバシー性が大きく向上したのがわかります。
これは、同居でなくとも、例えば、来客者の就寝部屋に利用するときのプライバシー面でも効果を発揮します。
このような想定をあらかじめプランに仕込んでおくことが、将来負担の軽減に大きな効果を発揮してくれます。
Check!
プランの中で実現したいイメージを具体的に伝えることは、素人さんにとってはとても難しいものです。
住宅メーカーが、依頼者のプランに対する将来の不安や気にしていることを機敏に察知し、きめ細かくそれに応じようとする姿勢で提案をしてくれるか、そしてその姿勢が一貫しているかを見極めましょう。
間取りはやり直しがきかないのです。
⑤メンテナンス性の比較のポイント
住宅は、将来にわたり、材料や設備の定期的な改修・交換、増改築といった対応が生じます。
手入れがしやすく、金額負担の少ないメンテナンスを最初の時点で考慮しておく必要があります。
ポイント１ 将来の手入れがしやすい配管施工、点検口設置などの配慮があるか
将来、設備や配管などを点検・取り替えるときに、いちいち壁や基礎を取り壊さなくてもよいような施工配慮や点検口設置がされているかが大切です。
ポイント２ ライフサイクルコストで外装材や設備を選ぶ
将来、外装材の塗装・交換、設備や配管などの交換時期、そしてそれらにかかる費用と最初にかかるコストをしっかり説明してもらいましょう。
「最初の材料費が高くても維持費がかからないならトータルでは安い・・」このようにライフサイクルコストを考慮して材料や設備を選ぶようにしましょう。
ポイント３ 好みの業者で増改築ができない・・
増改築の工事を、新築してもらった業者ではなく、別の業者（近くの工務店など）にお願いしたが、それができないといわれ、大きなショックを受ける方がいらっしゃいます。
なぜできないかというと、建築確認が通らないからというのがその理由です。
工場生産型のユニット工法などは、建築基準法の認定工法となっており、認定工法以外の工法では増改築が原則できないのです。
よって、新築をした業者しか増改築が行えないこととなり、結果として競争が働かないため非常に高上りな費用見積りとなってしまうのです。
こういった将来視点も考慮して住宅メーカーを選ぶようにしましょう。
⑥アフター対応の比較のポイント
万が一、不具合や重大な欠陥が生じたときのサポートについての要点を押さえておきましょう。
ポイント１ 構造と雨漏りは１０年保証が義務化されている
構造体力上主要な部分（柱、梁、基礎など）における欠陥と雨漏りについては、１０年保証が義務化されています。
なおかつ、欠陥の回復が確実に行われるよう資金確保なども義務付けられていますので、万が一業者が倒産しても保証が確実に行われるようになっています。
これは、品確法と瑕疵担保履行法に基づき事業者に課される義務であり、選択の余地はなく、全国一律の決まりとなっています。
なので「安心してください！うちは１０年保証をしっかり付けてますよ。」という言葉に安心しきってしまうのは問題です。
当たり前のことを、うちは特別なことをやっているかのように聞かせるのはよくあるテクニックです。
そのような安堵感を抱かせるような説明の仕方に丸め込まれないように注意しましょう。
前述のとおり、法律による保証の義務となっている部分は構造と雨漏りのみであり、それ以外の不具合や欠陥は義務の対象外なのです。
ポイント２ 構造と雨漏り以外のサポートはどうなのか？
上記の構造・雨漏り以外のサポートは住宅メーカーごとに異なります。
例えば暖房設備が１年半で壊れたときにはどうなるのか？そのあたりの説明をしっかり確認するようにしましょう。
４．まとめ
以上、住宅会社を比較するときのポイントについてまとめました。
「目次」５分で学べる 住宅会社を比較するときのポイント
- なぜ比べることが必要か 比較の大きな効果
- 会社の信頼性をチェックする
- 各性能別の比較のポイント
①耐震性
②シックハウス
③省エネ性
④間取り
⑤メンテナンス性
⑥アフター対応
ちょっと、５分ではきついかもしれませんね・・。
全てを深く突き詰めてチェックすることは難しいと思いますが、意識の端においておくだけで、業者さんの説明が本当に住まう人の将来を想ってのアドバイスかどうかがわかってくると思います。
ぜひとも、家づくりを楽しみながら、後悔のない住宅を手にしてください。
家づくりの進め方
最近は、SNSを通して、気に入った住宅会社の見学会へ参加するという流れがあります。注意したいのは熱いファンになりすぎて、冷静な自分を見失うことです。
どのようなルートを通じても、相手のペースで家づくりが勝手に進むことのないよう、事前の「学習」をしっかり進めておくことが大切です。以下の情報源を活用しながら、広く全体を見渡し理解を深めていきましょう。
家づくりの情報源
ハウスメーカー選びや家づくりで悩んでいる方へ
勉強が大切なのはわかるけど、わからないことが多すぎて、自分で判断できない…このように悩んで行き詰まっている方に、お伝えしたいことがあります。
これらの悩みが残ったまま、ハウスメーカーと直接向き合ってしまうと、自分のペースが乱され、つまづく原因になります。重要なことは、これらの悩みを先に解消し、家づくりの方向性にしっかりとした軸を持ってハウスメーカーと向き合うことです。
しかし、それを自分たちだけで解決するのは容易ではありません。そこで、そのような方にお勧めしているのが、中立の信頼できるアドバイザーに相談するという方法です。現在、それに適したサービスが、以下のオンライン相談「HOME4U 家づくりのとびら」です。
このサービスは単なるハウスメーカーの紹介サービスではなく、「相談員はベテランのみ」が対応、上記の問題やあなたの迷いを解消し、家づくりの全体像と方向性がしっかり見えるようサポートしてくれます。さらに、予算や土地選びなどを含め、あなたの納得のためのサポート品質が全体的にとても高く、ハウスメーカーと話をするための土台をしっかりつくってくれるところがオススメです。
また、企業信頼性も高く、あなたが納得しないまま、事が進んでしまうようなことはありませんので、安心して利用できます。もし、悩んで行き詰まっているなら、無料なので、一度、気軽に相談してみることをおすすめします。
